各办，各村（社区）、有关部门：

现将《临浦镇农村宅基地及农村住房建设审批管理实施办法》印发给你们，请认真学习，遵照执行。

临浦镇人民政府办公室　

2022年7月12日　　　　

临浦镇农村宅基地及农村住房建设审批管理实施办法

为进一步加强农村宅基地管理，规范农村住房建设行为，深入实施乡村振兴战略，根据《杭州市萧山区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法》（萧政办发〔2022〕４号）文件精神和相关法律法规，结合我镇当前农村宅基地及农村住房建设审批实际，制定本办法。

一、适用范围

（一）我镇行政区域内农村宅基地的申请、审批、住房建设（含新建、改建、扩建）、农村住房调剂等适用本办法。

（二）本办法所称农村宅基地是指农村村民（具有农村集体经济组织成员资格的人员）用于建造住宅及其附属设施的集体建设 用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

二、农村建房审批管理原则

宅基地申请和农村住房建设管理应当遵循以下原则：

（一）符合规划原则：农村住房建设使用宅基地，应当符合国土空间规划、临浦镇城镇总体规划、村庄建设规划和相关管制要求，按照城乡统筹、合理布局、适度集中的要求进行规划引领控制，优化单体设计方案，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。 涉及河道、公路、风景区及其它专项规划控制区的，必须符合相关政策规定。

（二）节约集约原则：农村住房建设使用宅基地应节约集约、合理利用土地，在坚持最严格耕地保护制度基础上，尽量利用旧宅基地、村内空闲地，禁止占用永久基本农田。科学统计宅基地用地需求，合理安排新增建设用地指标。鼓励通过采取宅基地和闲置住宅退出、流转的方式，参照城镇规划和集约用地的要求，向中心镇中心村集中、集聚；鼓励建设多（高）层建筑。

（三）严格管控原则：严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、面积法定”的要求，有效保障农民的合法居住权。农村住房建设使用宅基地，必须符合申请条件，并按程序进行报批，严禁未批先建、少批多建。严格农村宅基地用途管制，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。应当因地制宜，体现当地乡村风貌，引导农村住房开放空间、退墙透绿，推进开放式、通透式庭院建设。

（四）高效便民原则：农村住房建设使用宅基地，由镇人民政府审核批准。 宅基地审批和村民建房管理要按照“数字浙江”和农民建房一件事联办工作要求，建立农民建房一件事联办管理系统，将宅基地申请、审批、建房审批、监管和验收等全过程纳入数字化管理系统，为群众提供一站式高效便捷服务。

三、农村建房的申请条件

村（社）集体经济组织与村（居） 民委员会一起负责本集体经济组织成员建房资格核查、建房人口数核查、材料报送、宅基地有序安排、村民自治管理、宅基地日常监管及农民建房等相关工作。落实动态巡查管控，设立村级宅基地协管员，对农村住房建设中的违法行为及时制止、报告。

（一）申请主体：农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请， 申请时户内有资格权人员必须全部登记在册。

本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍落户信息等认定的农村家庭户（应迁未迁或不符合农民建房条件的人员单独立户的，不认定为农村家庭户）。各村（社）集体经济组织应兼顾公序良俗和村规民约，保护好家庭成员的权益。

（二）符合下列情形之一的农户，可以申请使用宅基地：

１.未申请过宅基地且在本村无自有住宅（含继承取得）且未享受过保障性住房的无房户；

２.因析产等原因符合分户条件且分户后无房的；

３.因政府、集体建设或项目建设、灾毁等需要迁建、重建的；

４.原有住房属于危旧住房需拆除重建的；

５.法律法规规定的其他情形。

（三）有下列情形之一的农户，其宅基地申请不予批准：

１.建房选址不符合相关规划的；

２.不具备分户条件申请宅基地的；

３.除按规定调剂外，将农村宅基地出租，或以出卖、赠予等形式转让宅基地及其地上建筑物，或将农村住房改作其他用途等再申请的；

４.原有住宅未拆除的；

５.已享受村（社）集体住房保障的特困供养人员；

６.其他不符合申请宅基地条件的。

（四）有下列情形之一的，镇政府可以撤销有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：

１.自宅基地批准之日起两年以上未动工建设的；

２.骗取批准或非法转让宅基地的；

３.其他应收回宅基地使用权情形的。

（五）闲置利用：坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有制原则， 依法依规有效盘活农村闲置住宅和宅基地，优化农村资源配置。

１.经村（社）集体经济组织和村（居）民委员会核查并讨论通过，通过后予以公示，公示时间不得少于15日，公示无异议或公示存在异议但村（社）集体经济组织成员代表大会讨论通过的，闲置住宅可调剂给本村（社） 无房户或置换给住房困难户。不符合建房审批条件的人不得进行调剂。禁止以调剂之名变相买卖农村宅基地和房屋。

２.鼓励有一定经济实力的村集体按照集体资产的处置权限与程序对闲置住宅、宅基地等进行统一规划、统一开发经营，发展旅游民宿、健康养老、文化创意、仓储等新产业新业态，拓宽村集体增收渠道。

四、批建管理

（一）农民建房通过农民建房一件事联办管理系统进行线上审批。

（二）农户申请农村建房时，应提交以下材料：

１.农村宅基地和建房（规划许可）申请表。申请由户主为代表提出，户主由家庭自主申报确定，一般应由有申请建房资格和民事行为能力的家庭成员担任；

２.农村宅基地使用承诺书；

３.农户身份证明材料；

４.符合要求的农村住房设计方案或施工图（含通用图集）；

５.分家析产协议书（涉及分户的需提供）；

６.原旧房拆除或收回的，需提供旧房拆除或旧房交村（社） 集 体统一管理、旧房调剂给其他村（居）民等证明原件一份（涉及旧房处置的需提供）；

7.原宅基地使用权证注销证明，若无原宅基地使用权证，需提供承诺材料；

8.其他依法或有关规定需要提交的材料和证明。

（三）建房审批及建设监管流程如下：

１.申请。农户向本村（社）集体经济组织或者村（居）民委员会提出建房书面申请（含调剂申请），由村（社）农民建房管理员初审。

２.审核。经初审符合建房或调剂条件的，调剂或者存量建设用地上的建房应将宅基地使用方案提交村（居）民委员会讨论决定；新增建设用地上的建房应将宅基地使用方案提交村（居）民委员会讨论后再提交村（社）集体经济组织成员代表大会讨论决定。会议通过后予以公示，公示时间不得少于15日。公示无异议的，向镇街递交申请材料或在浙江政务服务网、浙里办上按要求申请；经村（社）集体经济组织和村（居）民委员会讨论审核不符合条件的，应及时告知申请人。

３.审批。镇宅管办将组织相关人员在收到建房申请材料后进行材料审核，符合受理条件的及时受理，并组织人员联合踏勘，对申请是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村（社）审核、公示、农村住房设计方案是否符合风貌管控要求和其他相关规定等情况进行实地调查审核并出具意见。符合条件的予以核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表并向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证（农村住房调剂的需发放农村宅基地批准书）。审批办结时限自镇街受理之日起至核发农村宅基地批准书和 乡村建设规划许可证，合计不超过15个工作日。

４.丈量批放。申请人取得相关审批证书，并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后，应预约申请定点放样。 镇宅管办自收到建房放样申请之日起7个工作日内，组织人员到现场开工查验（将逐步推进委托有资质的第三方实施测绘定点），实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

５.过程监管。镇宅管办将定期对农村住房施工现场的监督巡查。 建房农户应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村（居） 民委员会告知镇宅管办。镇宅管办届时应当派员到场监督并形成记录。

６.竣工验收。农户建房完工后，镇宅管办自收到验收申请日起 5个工作日内组织验收，委托有资质的第三方实施竣工测绘，实地检查农户是否按照放样点位、批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、建筑高度、规划要求等建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

７.档案归档。镇宅管办负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理，并及时将审批情况报区农业农村局、规划和自然资源萧山分局、区住房和城乡建设局备案

五、技术管理

（一）农村建房不得在规定审批范围外建造附属用房，各项指标不得超过规定标准。农村住房高度认定标准、地下空间利用、围墙建设、各类型指标等应符合以下规定：

１.农村建房后檐高度以室外地坪标高起计（室外地坪要与周边地层和道路标高等相协调，不得随意抬升，若高度不一致的，按底标高起计）。

２．符合两户联建、多户联排、多层叠排形式，且连片建设的新农村，有条件的可集中统一规划建设，合理利用地下空间。地下空间利用不得超过建房批准范围，净高不超过２.８米。地下空间利用需符合相关施工安全规范，不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害。

３.严禁占用农用地尤其是耕地建围墙。因地形、安全等因素需要建设围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗，处理好邻里关系，以通透式为主，高度控制在0.9米以下。新增建设用地上的建房不得建设围墙。

４.户内符合建房条件的人口（以农村集体经济组织成员清册为依据）仅有１人的，且年龄超65周岁以上的，建筑占地面积不得超过108平方米；农户自建房相关指标应符合以下标准：

（１）独立式住宅和联立式（两户联建）住宅每户建筑占地面积不得超过130平方米（农转用前是耕地的，最高不得超过125平方米），建筑层数不得超过3层，底层不得设架空层，后檐高度不超过10.5米，坡屋顶总建筑高度不超过13.5米。

（２）多户联排每户建筑占地面积不得超过130平方米（农转用前是耕地的，最高不得超过125平方米），建筑层数不得超过3层 （2.2米（含）以上层高的架空层计入层数），后檐高度不超过12.1米（含架空层高度），坡屋顶总建筑高度不超过15.1米。

（３）多层叠式排屋上下二户建筑占地面积不得超过140平方米，建筑总层数不得超过6层，底层可以设架空层供二户共用（2.2米（含）以上层高的架空层计入层数），后檐高度不超过22米（含架空层高度），坡屋顶总建筑高度不超过25米。

（4）世居房的处理：世居房只允许修缮。如遇镇村公益性事业需要，可以一事一议。

（二）分区域建房按照以下标准执行（附萧山区临浦镇全域控制性详细规划）：

（１）规划城镇建设用地范围区域内：成片的鼓励建设多层、高层，非成片的可以建设多层叠式排屋，严禁建设多户联排、联立式和独立式住宅。

（２）规划城镇建设用地范围区域外：鼓励建设多层、高层住宅、多层叠式排屋和多户联排，可以建设联立式(两户联建)住宅，不得建设独立式住宅。个别确实受地形、规划等条件制约区域需建设独立式住宅的，须严格审批程序。

（三）农户新建农村住房的，应当根据建房地块的地质条件，对地基地质进行必要的勘察验证，地质复杂的，应进行地质勘探及 灾害评估。改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。

（四）带图审批要求：农村住房建设应根据区住房和城乡建设局提供的农居建房设计通用图集，原则上按照每个自然村的风格需统一。 （横一村作为临浦镇农村住宅风貌管控区试点村，严格实行风貌管控，其他村社视情况逐步推进）如建房村民有需要对选定的图集进行微调的，可委托有资质的设计公司提供微调服务。建房农户也可委托具有房屋建筑工程设计资质的单位或者建筑结构专业的注册设计人员进行方案设计。

（五）工匠要求：农村住房建设必须选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农村住房建设技能要求的农村建筑工匠施工。受建房农户委托的施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，不得擅自修改设计方案，施工应当落实防护措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，并承担施工质量和安全责任。

（六）建筑材料要求：建筑施工企业或农村建筑工匠应当协助村民选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备。

（七）承建责任：村（社）应当指导、监督农户与施工方签订《农村住房施工承包合同》，明确具体的权利和义务。建房农户可以委托具有房屋建筑工程监理资质的工程监理单位或者房屋建筑工程专业的注册监理人员、设计人员对施工进行监理，监理费用由建房农户自行承担。建房人对农村住房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。

六、监督管理

按照“谁审批、谁管理”的原则，各村（社）要建立完善农村用地建房动态巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，并实时录入管理系统生成电子数据。落实村级宅基地协管员责任。村（社）书记为第一责任人，同时落实１名宅基地协管员，落实监管责任，及时掌握本片农户建房动态。每月进行不少于2次的地毯式巡查，确保建房农户按照本办法施工建设，第一时间发现违法建设、第一时间进行制止并报告。

七、附则

本办法自2022年9月1日起施行，本办法施行后，原暂行办法同时废止。

附件  １：萧山区农村宅基地和建房（规划许可）申请表

２：农村宅基地使用承诺书

3：萧山区农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4：浙江省低层农村住房建设施工合同（示范文本）

5：临浦镇农民建房放样验线农户确认联系单

6：萧山区农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

附件1

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1.分户新建住房  2.按照规划迁址新建住房  3.原址改、扩、翻建住房  4.其他）需要，本人申请在镇（街道）行政村自然村组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置、面积和高度动工建设，在批准后月内建成并使用，原宅基地使用权证（或房产证）在2个月内自行注销；

3.本人及家庭成员未享受过保障性住房，或享受后已经按要求予以清退。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：

家庭成员：

年   月   日

附件3

萧山区农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件4

浙江省低层农村住房建设施工合同

（示范文本）

发包人：

居民身份证号码：联系电话：

通讯地址：

承包人：

（承包人为建筑施工企业的填写以下内容）

通讯地址：

邮政编码：联系电话：

统一社会信用代码：企业资质证书号：                                        

法定代表人：联系电话：

委托代理人：联系电话：

（承包人为农村建筑工匠的填写以下内容）

居民身份证号码： 联系电话：

通讯地址：

根据《中华人民共和国合同法》《浙江省农村住房建设管理办法》以及其他有关法律规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就低层农村住房建设（以下简称建房）施工有关事项协商一致，共同达成如下协议：

一、建房概况

1.建房地点：  

2.建房规模：层，总建筑面积 ㎡；结构形式（在□中以划√方式选定，只能选择一项）：□框架结构；□砖混结构；□木结构；□其他___________________________。

3.宅基地用地批准文件文号：；乡村建设规划许可证（建设工程规划许可证）证号： 。

二、承包内容和方式

1.承包人按照发包人提供的设计图纸，承担以下内容的施工（在□中以划√方式选定，可以选择多项）：□地基基础；□主体结构；□电气管线；□给排水管道；□化粪池工程；□其他。

2.承包方式（在□中以划√方式选定，只能选择一项）：□包工包料；□包清工；□部分承包；□其他。建筑材料、建筑构（ 配） 件和设备除附件预算清单中注明由发包人提供的外，均由承包人提供。

三、合同工期

计划开工日期：年月日；计划竣工日期：年月日。工期总日历天数：天。

四、价款支付和费用承担

1.总价款：人民币（大写）(¥元)，价款构成详见附件预算清单。经双方协商一致变更施工内容的，变更部分的费用按实增减。

2.发包人按照以下约定向承包人支付合同价款（在□中以划√方式选定，只能选择一项）：

□按施工进度支付：

（1）开工时支付预付款人民币（大写）(¥元)；

（2）地基基础验收合格之日起日内支付进度款人民币（大写）(¥元)；

（3）地上一层验收合格之日起日内支付进度款人民币（大写）(¥元)；

（4）地上二层验收合格之日起日内支付进度款人民币（大写）(¥元)；

（5）地上三层验收合格之日起日内支付进度款人民币（大写）(¥元)；

（6）竣工结算完成后日内付清剩余价款人民币（大写）(¥元)。

□其他付款方式：

3.承包人承担其雇佣的施工人员的劳动报酬，以及因施工活动导致的施工人员或者其他人员的人身、财产损失，但是，因发包人原因导致或者加重的损失，由发包人承担。

五、施工要求

1.发包人应当在开工日前向承包人提供设计图纸，并保证建房地点通电、通水、通路，场地具备施工条件，与周边邻居不存在影响施工的纠纷。

2.发包人和承包人提供的建筑材料、建筑构（ 配） 件和设备均应当符合国家和省规定标准，除就地取材的竹、木等材料外，应当有生产合格证。发包人不得要求承包人使用不合格的建筑材料、建筑构（ 配）件和设备。

3.承包人应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。承包人应当接受发包人、设计单位或者人员、行政机关及其委托的专业机构依法实施的监督检查，对检查中发现的质量、安全隐患及时整改。

4.承包人完成隐蔽工程施工后，应当提前日通知发包人验收。发包人不能按时验收的，应当在验收前向承包人提出延期要求。发包人未按时进行验收，也未通知承包人延期的，承包人有权自行验收，验收结果视为发包人认可。隐蔽工程未经验收合格的，不得进入下一道工序施工。

5.承包人完成全部施工内容，并备齐施工档案资料后，可以通知发包人进行竣工验收。发包人应当自收到通知之日起日内组织承包人和设计、监理等单位或者人员进行竣工验收。验收合格的，发包人应当在日内向承包人签发接受交付的凭证。验收不合格的，承包人应当返工、修复或采取其他补救措施，由此增加的费用和（或）延误的工期由承包人承担。承包人在完成返工、修复或采取其他补救措施后，应当通知发包人，按本项约定的程序重新进行竣工验收。建房未经验收或验收不合格的，发包人不得使用。

6.承包人对建房承担质量保修责任，保修期为：地基基础和主体结构年，屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗年，电气管线、给排水管道年。保修期自竣工验收合格之日起算；建房未经竣工验收，发包人擅自使用的，保修期自其实际占有之日起算。

7.建房经竣工验收合格的，以承包人通知发包人进行竣工验收之日为竣工日期；因发包人原因，自收到通知之日起日内未完成竣工验收的，以承包人通知发包人进行竣工验收之日为竣工日期；建房未经竣工验收，发包人擅自使用的，以其实际占有之日为竣工日期。

六、竣工结算

承包人应当自竣工验收合格之日起日内向发包人提供结算清单，发包人应当自收到结算清单之日起日内完成审核，逾期未完成审核且未提出异议的，视为认可承包人提交的结算清单。承包人对发包人审核意见有异议的，应当自收到审核意见之日起日内提出，逾期未提出异议的，视为认可审核意见。对于双方认可的结算价款，发包人应当按照本合同第四条的约定支付给承包人；对于其中一方有异议的结算价款，按照本合同第八条约定的争议解决方式处理。

七、违约责任

1.发包人具有下列情形之一的，承担相应的违约责任：

（1）发包人未按合同约定期限和数额支付合同价款的，按日计算向承包人支付逾期应付款万分之的违约金，逾期超过日的，承包人可以解除合同；

（2）发包人提供的建筑材料、建筑构（ 配） 件和设备的规格、数量或质量不符合合同约定，导致承包人返工、修复或者给承包人造成其他损失的，承担承包人相应损失；

（3）发包人违反合同约定造成停工的，按每日元的标准向承包人支付违约金；

（4）发包人未能按照合同约定履行其他义务的，承担因此造成的承包人实际损失。

2.承包人具有下列违约情形之一的，承担相应的违约责任：

（1）承包人违反合同约定采购和使用不合格的建筑材料、建筑构（ 配） 件和设备，给发包人造成损失的，承担发包人相应损失；

（2）承包人施工质量不符合合同约定的，承担发包人相应损失；

（3）承包人未按合同约定期限完成施工，造成工期延误的，按每日元的标准向发包人支付违约金，工期延误超过日的，发包人可以解除合同；

（4）承包人未按照合同约定履行保修义务或者其他义务的，承担因此造成的发包人实际损失。

八、争议解决

因合同及合同有关事项发生的争议，双方可以通过协商、调解解决，也可以按下列方式解决（在□中以划√方式选定，只能选择一项）：

□向仲裁委员会申请仲裁；

□向人民法院提起诉讼。

九、其他事项

1.附件预算清单是合同的组成部分。合同未尽事宜，双方可以另行签订补充协议，补充协议是合同的组成部分。

2.本合同自双方签字或者盖章之日起生效。

3.本合同一式份，具有同等法律效力，发包人执份，承包人执份。

附件：预算清单

发包人（签字或者盖章）：

承包人（签字或者盖章）：

签订日期：年月日

附件5：

临浦镇农民建房放样验线农户确认联系单

建房户名：                      联系方式：

建房地址：     　　　镇     　　  村       组

附件6

萧山区农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表