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第一章 总 则
第一条 为进一步加强农村宅基地管理，规范农村住房建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《关于印发农民建房“一件事”办事指南(2020年修订版)的通知》(浙农经发[2020]6号)、《杭州市萧山区农村宅基地和农村住房建设审批管理实施办法》(萧政办发[2022]4号)等法律法规和政策规定，结合新塘街道农村住房建设实际，制定本细则。
第二条 新塘街道建房类型依照如下标准执行：
（一）新塘街道绕城公路以内区域的村（社），统一建设多层、高层；
（二)新塘街道绕城公路以外区域的村（社），鼓励建设多层、高层住宅、多层叠式排屋和多户联排，可以建设联立式（两户联建）住宅，不得建设独立式住宅。个别确实受地形、规划等条件制约区域需建设独立式住宅的，须严格审批程序；
（三）新塘街道范围内涉及文保管控区域的，按上级要求意见实施。
第三条 本细则所称农村宅基地是指农村村民（具有农村集体经
济组织成员资格的人员）用于建造住宅的集体建设用地，包括住房、庭院等用地。
第四条宅基地申请和农村住房建设管理应当遵循以下原则：
（一）符合规划原则。
农村住房建设使用宅基地，应当符合国土空间规划、村庄规划和相关管制要求，按照城乡统筹、合理布局、适度集中的要求进行规划引领控制，优化单体设计方案，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。涉及河道、公路、风景区、名胜古迹及其他专项规划控制区的，必须符合相关政策规定。
（二）节约集约原则。
农村住房建设使用宅基地应节约集约、合理利用土地，在坚持最严格耕地保护制度基础上，尽量利用旧宅基地、村内空闲地，严禁占用永久基本农田，禁止占用耕地。科学统计宅基地用地需求，合理安排新增建设用地指标。鼓励通过采取宅基地和闲置住宅退出、流转的方式，参照城镇规划和集约用地的要求，向中心镇中心村集中、集聚；鼓励建设多（高）层建筑。
（三）严格管控原则。
严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、面积法定”的要求，有效保障农民的合法居住权。农村住房建设使用宅基地，必须符合申请条件，并按程序进行报批，严禁未批先建、少批多建。严格农村宅基地用途管制，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。应当因地制宜，体现当地乡村风貌，引导农村住房开放空间、退墙透绿，推进开放式、通透式庭院建设。
（四）高效便民原则。
农村住房建设使用宅基地，需通过新塘街道办事处和上级部门审核批准。新塘街道范围内的宅基地审批和村民建房管理原则上通过萧山区宅基地管理审批系统进行线上审批。
第二章 组织机构与职责
第五条 新塘街道城市建设和管理办公室（以下简称街道城建办）负责本辖区内宅基地审批、用地审核、村庄规划编制、农村住房建设监管和风貌管控工作，建立土地日常巡查制度，及时发现和制止土地违法行为。
第六条 新塘街道党建群团办公室（文保）负责本辖区内农民建房文保审查、建房文保报批，对涉及触碰文保红线的农民建房及时做好审查审批工作。
第七条村（社）集体经济组织与村（居）民委员会一起负责本集体经济组织成员建房资格核查、建房人口数核查、材料报送、宅基地有序安排、村民自治管理、宅基地日常监管及农民建房等相关工作。落实动态巡查管控，设立村级宅基地协管员，对农村住房建设中的违法行为及时制止、报告。
第八条街道纪工委负责监督相关职能部门对农村宅基地的审批、监管，充分发挥村级纪检委员作用，督促各村建立落实村级组织宅基地协管员制度，对失管失察、不作为、乱作为等行为进行查处。
第三章 申请审批管理
第九条 农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请，申请时户内有资格权人员必须全部登记在册。本细则所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍落户信息等认定的农村家庭户。各村（社）集体经济组织应兼顾公序良俗和村规民约，保护好家庭成员的权益。具体包括：
(一)符合下列情形之一的农户，可以申请使用宅基地。
1.未申请过宅基地且在本村无自有住宅(含继承取得)且未享受过保障性住房的无房户；
2.因析产等原因符合分户条件且分户后无房的；
3.因政府、集体建设或项目建设、灾毁等需要迁建、重建的；
4.原有住房属于危旧住房需拆除重建的；
5.法律法规规定的其他情形。
(二)有下列情形之一的农户，其宅基地申请不予批准。
1.建房选址不符合相关规划的；
2.不具备分户条件申请宅基地的；
3.除按规定调剂外，将农村宅基地出租，或以出卖、赠与等形式 转让宅基地及其地上建筑物，或将农村住房改作其他用途等再申请的；
4.原有住宅未拆除的；
5.已享受村集体住房保障的特困供养人员；
6.其他不符合申请宅基地条件的。
(三)有下列情形之一的，街道可以撤销有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权。
1.自宅基地批准之日起两年以上未动工建设的；
2.骗取批准或非法转让宅基地的；
3.其他应收回宅基地使用权情形的。
(四)闲置利用。坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有制原则，依法依规有效盘活农村闲置住宅和宅基地，优化农村资源配置。
1.经村（社）集体经济组织和村（居）民委员会核查、村（社）集体经济组织成员代表大会讨论通过，闲置住宅可调剂给本村（社）无房户或置换给住房困难户。不符合建房审批条件的人不得进行调剂。禁止以调剂之名变相买卖农村宅基地和房屋。
2.鼓励有一定经济实力的村集体按照集体资产的处置权限与程序对闲置住宅、宅基地等进行统一规划、统一开发经营，发展旅游民宿、健康养老、文化创意、仓储等新产业新业态，拓宽村集体增收渠道。
第十条 新塘街道范围内村（社）农民建房依据区农业农村局下拨的农民建房指标，根据各村（社）实际情况，由街道城建办统筹安排。经街道城建办安排同意后，各村（社）方可按照程序继续申报农民建房事宜。
第十一条 新塘街道范围内村（社）农民建房由农户向本村（社）集体经济组织或者村（居）民委员会提出书面申请，提交村（社）集体经济组织和村（居）民委员会讨论审核。
第十二条 农户申请农村建房时，应提交以下材料：
（一）新塘街道农民建房申请表。申请由户主为代表提出，户主由家庭自主申报确定，一般应由有申请建房资格和民事行为能力的家庭成员担任。新塘街道范围内农户申请农民建房的，需填写上报《新塘街道农民建房申请表》（附件1）。涉及多层住房建设的，由各村（社）指导农户以幢为单位组建农户联合体（联合体户数应不少于4户）统一填写上报；
（二）农村宅基地使用承诺书（附件2）；
（三）农户身份证、户口本复印件；
（四）提供由具备资质的设计单位绘制的、符合备案表要求的全套设计图纸（含1:500总平面图、1:100各层平面图、1:100各立面图、1:100剖面图。建房农户签字，村委复核尺寸后签字盖章），并符合新塘街道建筑风貌管控要求;
（五）分家析产协议书(涉及分户的需提供)；
（六）村民/居民代表大会纪要(复印件)（附件3）；
（七）村（社）提供的公示结果证明材料；
（八）建房户与建筑工匠(施工企业)签订的施工合同(含工匠证复印件)；
（九）原旧房拆除，需提供《原旧房拆除验收证书》(涉及旧房处置的需提供)（附件4）；如原旧房收回的，需提供农村旧宅基地收回协议书（附件5）；
（十）新塘街道农村村民建房履约承诺书（附件7）；
（十一）其他依法或有关规定需要提交的材料和证明。
第十三条 建房审批及建设监管流程如下：
（一）审核。对建房区域土地性质符合要求的农户由村（社）集体经济组织和村（居）民委员会讨论审核，经审核符合建房或调剂条件的，应将宅基地使用方案提交村（居）民代表大会讨论决定，会议通过后将方案及图纸在村（社）务公开栏及拟建地块等显著位置进行公示（至少三处），公示时间不得少于15日。公示有异议的，提交村（居）民代表大会讨论决定；公示无异议或异议不成立的，向街道城建办递交建房申请材料并在萧山区宅基地管理审批系统上按要求申请。审核不符合条件的，应及时告知申请人。
（二）审批。街道城建办在收到建房申请材料后进行审核，并协同国土、规资、文保等部门核实土地权属、用地面积以及是否触碰文保红线等。确认符合条件的，街道各部门需在申请表对应位置签署意见并盖章。
（三）丈量批放。申请人取得相关审批证书，并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后，应向所在村（社）预约申请定点放样。街道应当自收到村（社）农民建房放样申请之日起7个工作日内，由城建办牵头，建管员、村级宅基地协管员、第三方测绘单位等人员到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。
（四）过程监管。多层住房建设应由具有资质的建筑施工企业施工，由农户联合体自行建设、自行管理、自行验收。农户联合体承担建设主体责任，对多层住房建设质量和施工安全负总责。村集体要为农户建房提供全程服务，不得参与多层住房建设。镇街应当加强对多层住房建设质量和施工安全的监督管理。其余建房农户应当将确定的基槽验收、起墙、一层结顶验收、二层结顶验收，整体竣工验收时间事先告知或者经由村(居)民委员会告知街道城建办，届时街道城建办将派员到场监督并形成记录。
（五）竣工验收。农户建房完工后街道城建办应当自收到正式验收申请之日起5个工作日内组织验收，委托有资质的第三方实施竣工测绘，实地检查农户是否按照放样点位、批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、建筑高度、规划要求等建设住房，实地检查农户是否按照规定建设住房，并出具《新塘街道农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》（附件9）。多层住房建设完工后还需经测绘完成房地一体的不动产测量，出具宗地图和房产分层分户图。
（六）档案归档。街道城建办负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，在每年度末将当年的建房审批材料移交党政办归档。
第四章 建房技术标准管理
第十四条 农村建房不得在规定审批范围外建造附属用房，各项指标不得超过规定标准。农村住房高度认定标准、地下空间利用、围墙建设、各类型指标等应符合以下规定：
（一）农村建房后檐高度以室外地坪标高起计（室外地坪要与周边地层和道路标高等相协调，不得随意抬升）。
（二）符合两户联建、多户联排、多层叠排形式，且连片建设的新农村，有条件的可集中统一规划建设，合理利用地下空间。地下空间利用不得超过建房批准范围，净高不超过2.8米，原则上需签订四邻协议书（附件8）。地下空间利用需符合相关施工安全规范，不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害。
（三）严禁占用农用地尤其是耕地建围墙。因地形、安全等因素
需要建设围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗，处理好邻里关系，以
通透式为主，高度控制在0.9米以下。新增建设用地上的建房不得建设围墙。
（四）户内符合建房条件的人口（以农村集体经济组织成员清册
为依据）仅有1人的，鼓励选择集体建房中的多（高）层公寓安置。农户自建房相关指标应符合以下标准：
1.独立式住宅和联立式（两户联建）住宅每户建筑占地面积不得超过130平方米（农转用前是耕地的，最高不得超过125平方米。投影面积包含外挑，下同），建筑层数不得超过3层，底层不得设架空层，后檐高度不超过10.5米，坡屋顶总建筑高度不超过13.5米。
2.多户联排每户建筑占地面积不得超过130平方米（农转用前是耕地的，最高不得超过125平方米），建筑层数不得超过3层（2.2米（含）以上层高的架空层计入层数），后檐高度不超过12.1米（含架空层高度），坡屋顶总建筑高度不超过15.1米。
3.多层叠式排屋上下二户建筑占地面积不得超过140平方米，建筑总层数不得超过6层，底层可以设架空层供二户共用（2.2米（含）以上层高的架空层计入层数），后檐高度不超过22米（含架空层高度），坡屋顶总建筑高度不超过25米。
第十五条 建筑物与周边邻居间的间距应严格服从村庄规划，并遵照村规民约，同排做到不超前、不超高，留足外架、检修、消防等间距及采光距离；严格控制外挑，外挑的投影面积须计入建筑占地面积。
第十六条 农户新建农村住房的，宜根据建房地块的地质条件，
对地基地质进行必要的勘察验证，地质复杂的，宜进行地质勘探及灾害评估。改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。
第十七条 农村住房建设必须选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农村住房建设技能要求的农村建筑工匠施工。鼓励建房农户选择星级评价高的工匠进行施工。受建房农户委托的施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，不得擅自修改设计方案，施工应当落实防护措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，并承担施工质量和安全责任。工匠实行积分制管理（参照清廉工匠管理，附件6）。
第十八条 鼓励农户采用新型建造技术和绿色建材，提高农村建房的施工质量和安全保障。建筑施工企业或农村建筑工匠应当协助村民选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备。
第十九条 建房农户可以委托具有房屋建筑工程监理资质的工程监理单位或者房屋建筑工程专业的注册监理人员、设计人员对施工进行监理，监理费用由建房农户自行承担。建房人对农村住房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。
第五章 监督管理
第二十条 按照“谁审批、谁管理”的原则，街道负责辖区内农村宅基地和建房管理工作，街道主要负责人为第一责任人，分管负责人为直接责任人，街道及各村（社）根据农村用地建房动态巡查制度及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，并实时录入管理系统生成电子数据。
（一）受理群众举报。街道及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道，对农民未经审批违规建房的举报信息，及时组织人员现场查证，及时制止，将违建行为消灭在初始状态。
（二）开展日常巡查。街道对本区域内宅基地使用及建房行为进行巡查监督，配置1名以上农村住房建设管理员，负责农村住房建设具体管理工作，同时严格落实农民建房全过程监督管理制度，实行“六到场”监管制度：
1、选址踏勘到场。重点核查地块是否符合村庄规划、是否避开地质灾害隐患区，从源头杜绝“选址任性”；
2、定点放线到场，严防“批小建大”“红线外搭建”等问题苗头；
3、基坑基槽验收到场，对照标准检查地基承载力与施工规范，确保房屋“根基扎实”；
4、工程关键节点到场，聚焦脚手架搭设、钢筋绑扎、模板支撑等核心工序，参照巡查要点表逐项核查材质与构造是否合规；
5、主体结构完工到场，重点排查承重体系与抗震性能，消除结构性隐患；
6、竣工验收到场，全面核验质量与风貌，合格后方可出具核实证明，作为不动产登记的前置条件确保农户按照审批方案进行建设。
一旦发现违法违规行为，立即予以劝阻、制止。针对农户在审批完成后未及时申请放样建设或者申请暂停建设的，街道将落实巡查责任，及时了解地块动态。
（三）落实村级宅基地协管员责任。村（社）书记为第一责任人，同时落实1名宅基地协管员，落实监管直接责任，及时掌握本片农户建房动态。必须每周巡查并做好巡查记录，确保建房农户按照本细则施工建设，第一时间发现违法建设、第一时间进行制止并报告。建房过程中发生的纠纷、信访，所在村委要第一时间处理，严禁越级信访，做到纠纷、信访不出村，必要时可以通过村人民调解委员会进行调解处理，多次处理无效后再逐级汇报处理。针对建房信访矛盾突出，纠纷较多，属地又未能进行有效化解，或新增违法建筑较多的村，将暂停该村的农村建房审批。
（四）政府建立村级农民建房管理积分评价制度，具体评价细则详见附件6。评价结果作为安排建房土地指标、评优评先的重要依据。对管理不力、问题突出的村，按细则采取约谈、暂停审批等措施。
第六章 附则
第二十一条 本细则自印发之日起施行，由新塘街道办事处负责解释。执行过程中如遇与上级文件冲突的，以上级文件规定为准。
附件：
1. 新塘街道农民建房申请表
2. 新塘街道农村宅基地使用承诺书
3. 村/居民代表大会会议纪要
4. 原旧房拆除验收证书
5. 农村旧宅基地收回协议书
6. 新塘街道农村住房建设村级管理积分评价实施细则（试行）
7. 新塘街道农村村民建房履约承诺书
8. 地下空间利用四邻协议书
9. 新塘街道农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表
杭州市萧山区人民政府新塘街道办事处
2026年5月26日