近日，自然资源部办公厅印发《低效用地再开发试点第二批典型案例》（简称《典型案例》），杭州市萧山区衙前镇低效用地再开发案例（类型：政企村联动实施全镇域低效用地再开发）成功入选，成为全国低效用地再开发试点领域的示范案例。

　　据悉，该案例也是杭州全市唯一入选《典型案例》的。

　　为什么衙前的案例能成为全国典范？

　　没有增量空间

　　就向存量挖潜转型

　　作为镇域总面积仅18平方公里的资源要素弱镇，衙前是萧山镇域面积最小的乡镇，但衙前的工业总产值走在前列。

　　在这18平方公里的土地上，还诞生了1家世界500强企业、3家全国民营企业500强。

　　衙前发展的势头，向来抢眼，但从现状来看，衙前要想实现百尺竿头更进一步，首先面临的就是增量枯竭的压力。

　　细看衙前镇各类用地，目前，建成区面积不到12平方公里，占镇域面积的64%，其中，工业用地面积5.32平方公里，占建成区的45%。开发边界内已建成面积98%，其中工业占比63%。数据最为直观，显然镇域已无增量空间。

　　而存量也同样存在低效问题。衙前传统工业发达、优势明显，但早期粗放型发展方式导致镇域范围内出现大量布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。这也导致“四低”形势的出现——容积率低、建筑密度低、土地利用率低、亩产效益低。

　　“因为受空间限制，许多本土企业开始将产能外迁。”衙前镇相关负责人表示，在走访企业过程中，常常能听到本土企业家受困于没有发展空间的心声。他说：“这些本土企业家往往因为营商环境优势和家乡情怀，愿意留在衙前继续发展，希望能将产能放在家乡，但目前发展空间的受限，让不少企业家感到苦恼。”

　　因此，提升工业用地效能，成了衙前必须探索的道路。但如何落地，又成了需要摸着石头过河的全新尝试。要知道，低效工业用地如何再开发，这在全市甚至全省都非常罕见，算得上创新之举。

　　最终，衙前决定通过规划争取空间。

　　衙前发展受限于大运河2000米核心监控区，结合运河保护规划编制的有利条件，衙前镇委托同一家规划院同步编制该镇国土空间详细规划、全域低效用地再开发规划和产业规划，从顶层设计上实现多规融合，在“一张图”上对各类要素进行统筹协调与配置，因地制宜优化空间布局。

　　就这样，通过低效用地再开发规划，衙前把全镇域划分为钢构战兴产业区、专精特新产业区、文旅融合产业区、纤纺研创产业区和生态农旅共富区等5个产业区，再根据不同产业区的产业定位进行再开发，形成集聚效应。

　　同时，通过划定衙前地铁站片区、萧明线片区、运河名镇片区等7个再开发规划片区，排定69个具体项目，共涉及土地3020亩，分区域逐步实施。

　　根据规划，改造完成后，预计将新增产业空间117万平方米。

　　低效工业用地再开发　　衙前实现多方共赢

　　“这样的标准化厂房就是我们小微企业需要的。”在项漾小微产业园，杭州恒力模具机械厂负责人项建英发出感慨。

　　项漾村小微产业园是衙前镇推进低效工业用地再开发的标志性项目。原本的旧厂房经过拆除重建，建成了5栋标准化厂房及配套服务楼，总建筑面积达7万平方米，目前，入驻企业涵盖化纤纺织、五金模具等业态，既有本土回归企业，也有产业链上下游配套企业。

　　恒力模具就属于回归企业，园区建成的第一时间，项建英就决定入驻这里。“之前我租的是老厂房，破破烂烂，昏暗潮湿，搬到园区的新厂房后，对外企业形象得到提升，对内员工的工作环境变好。”项建英说，借助这次搬迁的机会，厂房面积从原来的300多平方米增加到了1000平方米，引入新设备，产值增加了40%，并顺利与6家大型合作单位展开了新合作。

　　事实上，不少企业也借低效用地盘活获得新生。借助低效用地再开发，不少传统产业通过科技创新、技术改造和产品研发，实现产业结构转型升级，激发出新质生产力。

　　例如江南电机，研发出新型永磁电机，体积缩小20%，用电量节约30%，通过项目有机更新，建设智能制造车间，目前已进入投产阶段，预计可实现年产值1.4亿元，税收1400万元。

　　这些低效用地再开发带来的变化，不仅在企业家中间口碑相传，也为村级经济壮大发挥了巨大作用。

　　作为工业化起步较早的乡镇，衙前很早就实现了“村村办工厂，户户有机声”的产业格局，甚至很多村里也都形成了自己的工业园区，但这些园区大多建筑陈旧、设施落后、环境脏乱、隐患较多。

　　通过低效用地再开发，不少村级产业园区得到更新改造，建筑容积率提升，园区面貌焕然一新，不但消除安全隐患，还为村集体带来远高于之前的租金收入。以项漾村小微产业园为例，截至目前，该产业园已入驻18家企业，实现100％招商，每年可为村集体增加1100万元租金收入。

　　获益者还有更多家住衙前的百姓。通过深度挖掘衙前低效用地再开发存量潜力，合理规划布局，衙前将红色底蕴与大运河文化空间治理有机结合起来，推出“衙前红·美好+”未来社区品牌，构筑以红色精神内核、社区生态健身带、社区创业经济带、社区高效服务带和社区智慧治理带为体系的“一核四心”镇域大场景社区和处处有服务、村村有精品、人人有参与的“15分钟全周期”小场景社区。

　　如今，通过建设“共富、共享、共建、共治、共情”等“五共体系”，现代共富社区让更多衙前百姓收获可感可及的幸福。“衙前的风景越来越漂亮了，生活品质也越来越高了。”村民王大伯说道。

　　成功经验变成有效机制  优质项目遍地开花

　　项漾村的成功，让衙前更多人看见了低效用地再开发的益处。再加之完善的专项补助政策，当前，衙前形成了上下共推低效用地再开发的浓厚氛围。

　　一系列社会效益突出，群众反响良好的再开发项目正如雨后春笋般冒出。

　　在这样的势头中，衙前根据不同开发主体，将项目分为村集体自主开发、企业自主开发、国有企业收储、政府投资等类型，目的都是为了“唤醒沉睡土地资源”，将“土地存量”变为“发展增量”，为产业转型升级和高质量发展提供空间保障。

　　除了项漾村小微产业园这样的村集体自主开发项目，衙前村、四翔村都在进行自主开发，让旧厂房重新焕发活力。

　　不久前，丝路智谷产业社区项目正式动工，这是国有企业收储的类型，通过萧山区环投集团收购杭州富春塑胶有限公司部分土地、旧厂房及周边零星用地，再开发建设丝路智谷产业园项目。据了解，该项目总投资10亿元，建设标准厂房3幢，配套用房1幢。

　　开发前面积仅1.4万平方米的丝路智谷产业社区，将依托杭绍城际衙前站地铁口有利优势，克服项目用地位于开发边界外的劣势，在未来有效承接杭州和绍兴市的产业溢出，吸引化纤纺织产业优质资源集聚，全力打造城市开发节点，形成化纤纺织产业中小企业高质量发展领先示范区。此前，该项目亩均税收5.2万元，再开发后面积将增加至8万平方米，预计亩均税收47.6万元。

　　作为工业大镇，衙前也有不少企业通过低效再开发，提高建筑容积率，实现“工业上楼”。

　　比如，兴惠化纤集团有限公司总投资3.7亿元，建设智能制造车间2幢，配套用房1幢，总建筑面积5.16万平方米，一期已完工，二期正在建设，达产后预计年产值12亿元，税收6500万元。

　　此外，为了激发积极性，衙前出台《衙前镇人民政府关于衙前镇村级集体旧厂房有机更新的实施意见（试行）》，给予村级旧厂房项目设计费用和建设费用补助，同时，建设周期内还给予村级收益补贴，弥补再开发引起的短期无收益状况。

　　新空间，才能产生新效益。

　　如今，衙前将每一寸土地产生更大效益的主观意愿转化为客观现实。随着低效用地再开发三年行动计划的实施， 到2027年，衙前将力争完成19个项目、总计350亩土地的再开发工作，开启高质量打造低效用地再开发镇域范例的新篇章。(靳林杰   诸飞英 )