王建国代表：

您在区十七届人大三次会议提出《关于加强房地产预售资金监管、保障购房者合法权益、确保房地产市场健康发展的建议》收悉。经我局主办，现将办理情况答复如下：

首先，感谢您对我区住房和城乡建设领域工作的关心和指导。您在建议中对商品房开发建设过程中因预售资金监管问题导致项目烂尾等分析得很透彻，对进一步加强商品房预售资金监管工作提出了很好的思路和建议。

在房地产行业高速发展过程中，房企的“高杠杆、高周转、高负债”运转模式给房地产行业带来了巨大的风险和挑战。自2021年7月以来，因过度扩张和盲目投资，个别房产企业陆续暴雷，我区涉及相关项目也因建设资金不足出现停工或半停工情况，对社会稳定造成严重不良影响。

鉴于上述情况，为进一步加强我市商品房预售资金监管，有力保障预售商品房工程建设，促进房地产市场健康有序发展，2022年6月30日，市房管局、人民银行杭州支行、银保监浙江监管局三部门联发《关于进一步规范杭州市商品房预售资金监管的通知》（以下简称《通知》），2023年10月16日各相关部门联发《关于规范杭州市商品房预售资金监管的补充通知》（以下简称《补充通知》），对预售资金进行系统化管理，从原来的人工监管模式转变为系统化监管。

关于您建议“政府强力介入，监管前置，从事后补救变为事前预防，政府相关部门应从土地拍卖的资金来源，房屋预售证的审批、房屋预售款的收款去向、监管账户资金的支出审核确认等全流程制订系统性、可操作的实施细则，并明确分工和责任，确保监管资金应入尽入，能够完全覆盖项目施工的资金需求，从制度上保障购房者的合法利益。”

《通知》明确：市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督；人民银行杭州中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。各区、县（市）房产行政主管部门（以下简称监管机构）承担辖区内的商品房预售资金监管工作。

《通知》要求：项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其它账户。我局在商品房网签备案过程中，对定金、首付款或一次性购房款等预售资金存入监管账户的凭证及监管账户系统入账情况进行双核验，对相关款项未全部直接存入监管账户的，不予办理网签备案，确保购房款应入尽入。

《通知》明确：监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度作为项目监管额度，由监管机构综合核定。监管额度=（单方工程造价+装修价格）*地上建筑面积*110%。单方工程造价按销售价格区间设置最低价，装修价格以企业填报价格为准；地上建筑面积以申请预售许可楼幢的房产测绘成果报告为准；110％中的10％为不可预见费用。

预售资金监管工作内容要求调整幅度较大：

首先，监管协议签署各方由原来的“开发企业、监管银行、工程监理单位”的模式变更为“监管机构（属地行业主管部门）、开发企业、监管银行”三方签订，并作为《商品房预售方案》的内容之一在申请商品房预售许可时一并提交，监管主体由原来的银行机构变更为行业主管部门、银行机构共同监管。

其次，确保项目竣工交付所需的资金额度即预售资金监管额度由原来监管模式下的由建设单位申报、银行确认变更为由监管机构（属地行业主管部门）综合核定。

再次，监管资金拨付由原监管模式下的企业提起申请经监理单位确认再由监管银行审核拨付变更为监管额度内资金按照商品房开发项目建设进度核拨，由监管机构审查建设进度释放拨付额度，由监管银行核拨额度内建设资金拨付。各进度分别为取得预售证后、完成主体结构验收后、外立面施工完成并已拆除脚手架、完成单位工程质量竣工验收后、完成竣工验收备案后、完成不动产首次登记后，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的40％、55％、65%、70％、85％、95％。解除商品房预售资金监管后，可申请提取剩余全部监管额度。在上述节点允许拨付的比例范围内，开发企业提供相应佐证材料的，可不限次向监管银行申请提取预售资金。监管账户中的入账资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用，并优先用于归还本项目的土地抵押、在建工程抵押等贷款。

关于您建议“对房产商、施工方、银行、监管部门人员在监管资金入账和支取过程中发生的欺诈、造假、玩忽职守等行为启动追责程序；对有欺诈、造假行为或配合欺诈、造假行为的房产商、施工方、银行启用黑名单制度，制定一定期限内的市场禁入机制，优胜劣汰，确保房地产市场健康发展。”

目前，商品房预售资金监管实行银行专户监管制度。市房产行政主管部门通过公开招投标方式建立商品房预售资金监管银行名录，首次招标入围25家监管银行。监管银行名录实行动态管理，市房产行政主管部门会同其他两部门对监管银行相关工作进行监督、考评。监管银行对具体承办资金监管业务的分支机构负连带责任，如分支机构违反资金监管有关规定、合作协议约定核拨监管额度内资金或挪用监管资金造成实际损失的，市房产行政主管部门会同人民银行、银保监部门视情况暂停、取消监管银行的监管资格。

《通知》明确开发企业存在有下列情形之一的，监管机构和监管银行可以按照监管协议约定，暂停其使用预售资金，监管机构责令其限期整改：(一)未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；(二)以收取其它款项为名变相逃避预售资金监管的；(三)未将监管账户在商品房销售现场显著位置公示的；(四)提供虚假材料申请使用预售监管资金的；(五)违反监管协议约定使用商品房预售资金的；(六)其它违反本细则规定或未履行商品房预售资金监管协议的行为。

开发企业违反规定的，应承担相应的法律责任；监管机构责令其整改，整改期间暂停网签备案，并可将其违规行为记入企业信用信息系统，向社会公示。

关于您建议“对现有交楼有困难的房产项目，政府应积极化解并兜底交付，保障购房者的利益，也是重塑大众对房地产市场的信心，保障期房预售制度能够得以继续实施，所有房地产市场的参与者都将因此受益。”

自2021年7月以来，我区涉及暴雷企业开发项目因建设资金不足出现停工或半停工情况，为保障业主利益，维护社会稳定，我区成立房地产项目风险处置专班，及时介入处置风险项目，对项目资金进行政府共管，对项目建设进度进行核查，对监管银行抽贷、项目母公司抽调资金进行追讨，共累计追回建设资金10.13亿元。截至目前我区已有18个风险项目交付办证，5个风险项目竣备交付，另有6个涉暴雷集团项目正常建设过程中，预计2024年底可全部竣备达到交付条件。

关于您建议“研究新楼盘分批预售的风险管控措施，防止房产商化整为零预售，但最后出现由点及面的风险扩散。”

目前对于新系统模式下的预售资金监管是按照预售证进行监管，每次申领预售都需签订单独监管协议，且在预售资金拨付节点释放过程中，按每本预售证涉及楼幢的建设进度节点进行核拨，在建设进度达到节点核拨要求后再由监管部门在资金监管系统中释放资金使用额度，大幅提高了资金风险防控。

最后，再次感谢您对我区住房和城乡建设工作的支持和理解。希望您一如既往地关注我们的工作并提出宝贵意见！

杭州市萧山区住房和城乡建设局