各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

《杭州市萧山区安置小区物业管理实施意见（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

杭州市萧山区人民政府办公室

2024年2月27日

杭州市萧山区安置小区物业管理实施意见（试行）

为进一步提升我区安置小区的物业服务管理水平，根据国家、省市区物业管理法律、法规、政策精神，结合我区实际，就完善安置小区物业管理工作提出如下实施意见：

一、工作目标

建立健全安置小区物业管理机制，全面提升我区安置小区物业管理水平，切实保障安置小区有公共保洁、有秩序维护、有设施维保、有绿化养护、有规范管理的“五有”标准，打造环境美、设施全、管理好的新型安置小区。

二、基本原则

（一）分级负责，属地为主。明确镇街、村（社区）和区级各部门单位在安置小区物业管理中的责任，强化镇街属地管理职责，充分发挥村（社区）作为基层组织的主体和基础作用。

（二）问题导向，平稳过渡。以安置小区面临的问题为导向，以平稳过渡为原则，既保障安置房居民的权利，又明确安置房居民的义务，使安置小区物业管理规范化、市场化。

（三）党建引领，民主共建。以党建引领推进安置小区物业服务管理工作；同时完善以民主促民生机制，共建品质小区、共享品质生活。

三、主要工作

本意见所指安置小区为萧山区范围内的国有土地征迁安置房和集体土地征迁安置房等非商品房开发项目的住宅小区。

（一）落实各方责任。安置小区按照属地管理，区级各部门、单位履职配合的原则实施管理。

1.属地管理职责。镇街负责辖区内安置小区物业管理工作的综合协调和监管，将安置小区物业管理纳入基层治理体系，负责安置小区建成后的交付接收和日常管理工作。指导安置小区参照物业主管部门的示范文本制定议事规则和管理规约等文本。监督物业服务企业开展物业服务工作，监督物业维修基金等资金的合法合规使用，负责物业服务企业交接和临时物业管理等工作。建立安置小区物业管理纠纷受理和调解机制，牵头调处安置小区物业管理纠纷。

2.建设单位及相关部门职责。建设单位负责物业服务用房、社区用房等小区配置设施的配置和完善；落实安置小区前期物业管理相关工作，确保安置小区初始运行资金。履行保修期内房屋的建筑安装工程、共用部位和共用设施设备的保修职责。建设单位按照相关规定移交设施设备资料，与前期物业服务企业做好承接查验工作。负责安置小区不动产证首次登记办理。

区住建局负责全区安置小区物业管理的指导、协调、规范和培训工作，研究制定相关配套政策，协助镇街处理安置小区物业管理纠纷。综合行政执法、公安、消防、市场监管、民政、财政、供电、供水、供气、通讯等相关职能部门和单位应当各司其职，协同做好安置小区的服务管理。

（二）安置小区物业管理机构。安置小区物业管理机构由属地镇街负责组建，在业主委员会成立前，可按照《杭州市物业管理条例》的规定，采取成立物业管理委员会的模式进行管理。

（三）物业服务管理

1.物业服务管理模式。安置小区物业管理应优先采用专业化物业管理，并鼓励选择酬金制的管理模式。因物业费不足等原因不具备条件聘请专业化物业服务企业的安置小区，可由村（社区）或经联社根据实际情况，成立物业服务公司提供物业服务，项目经理可通过社会招聘解决，其他员工可在属地社区或者小区内就近、就便招聘解决。

2.物业服务企业选（续）聘。由建设单位补贴物业费的安置小区，前期物业服务企业选聘工作由建设单位或属地镇街负责实施，前期物业服务合同约定期限应符合相关规定。非建设单位补贴物业费的需要选(续)聘物业服务企业的安置小区，应在属地镇街指导、监督下，按照相关法律、法规的规定开展工作。

要加强对安置小区物业服务企业的监管，属地镇街、村（社区）和业主委员会（物业管理委员会）负责监督物业服务企业工作，安置小区监督考核办法由区物业主管部门另行制定。安置小区选(续)聘物业服务企业时，鼓励选(续)聘信用良好的物业服务企业。

3.临时物业服务管理。当物业服务企业退出服务时，安置小区仍未选聘到新物业服务企业，导致业主基本生活受到影响的，镇街应当组织有关单位确定临时物业服务人，提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。临时物业费由安置小区全体业主共同承担。镇街应在临时物业服务期内组织安置小区落实新的物业服务工作。

4.建立长效管理机制。镇街应指导安置小区参照物业主管部门的示范文本制定适合本辖区安置小区的议事规则和管理规约等示范文本。在交房时，镇街可以指导村(社区)与安置户签订《物业管理入住协议书》，对红白馆扰民、违法建设、违法出租、占用公共空间和绿化地种菜等突出问题以及推进移风易俗等内容予以明确约定。

镇街和相关部门应加强安置小区督查力度，依法依规及时查处安置小区内的违法违规行为。

（四）物业服务费

1.交费方式

（1）国有土地征迁安置房。除另有规定外，国有土地征迁安置房的物业费由业主按照物业管理相关法律法规缴纳。

（2）集体土地征迁安置房。除另有规定外，本意见实施后交付的集体土地征迁安置房，业主交纳物业费设置两年过渡期，即自安置房实际交付业主使用次月起两年内，暂不收取物业费，过渡期满后，物业费由业主全额承担。为培养安置房业主的交费意识，过渡期内的物业费鼓励采取先交纳后补助的办法支付。

本意见实施前已交付的，且超过原物业费补贴约定时间仍在补贴的安置小区，按照“先易后难、分步实施”的原则收交物业费。除另有约定外，自本意见实施后，被出售、出租的安置房应按相应标准收取物业费。

2.收费标准。安置小区的前期物业费收费补贴标准由建设单位会同属地镇街研究确定，原则上不高于《关于调整普通住宅小区前期物业服务收费标准等有关问题的通知》（萧发改〔2020〕56号）的甲级标准（2.2元/平方米，不上浮）。除物业服务用房、社区用房外，按《杭州市萧山区城中村改造安置房建设相关技术要求》建设的配套用房的收益可用于补充安置小区物业费。

3.催交办法。镇街应指导安置小区在制定议事规则、管理规约、村规民约时，明确物业费交纳方式和拒交物业费的处理办法。对经催交仍拒不交纳的，可按议事规则、管理规约、村规民约处理，或由村（社区）协助物业服务企业进行追讨。

4.安置房转让和租赁。为保障物业费交纳工作顺利开展，村（社区）或安置小区物业管理机构应协同物业服务企业及时做好安置小区房屋转让和租赁情况的登记更新工作。安置房转让时，相关部门应指导业主在转让合同中明确约定物业费交纳事项。

（五）安置小区经费管理和配套设施

1.经费落实

（1）初始运行费用。首次业主大会的筹备经费，由建设单位按照安置小区总建筑面积1.2元/平方米且总额不低于六万元的标准，在竣工验收备案前向所在镇街交存筹备经费。

（2）物业专项维修资金和质量保证金。安置小区物业维修基金由建设单位先行垫付，在交房时，按相关规定向安置户收取物业维修基金。属地镇街、村（社区）和建设单位应建立安置小区质量问题反馈渠道，属于施工单位保修职责范围的质量问题，应及时反馈给建设单位，建设单位应督促施工单位处理。建设单位在退还建设工程质量保证金前，应当充分听取属地镇街、村（社区）意见，确保属于施工单位保修范围内的质量问题得到及时解决。建设工程质量保证金退还后，《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定的住宅物业保修期限内的质量问题由建设单位负责解决。

（3）安置小区配套用房。建设单位为安置小区提供的安置小区配套用房具体处置意见由区政府另行制定。

安置小区配套用房应当交纳物业费，具体交纳人可在租赁合同中予以明确。租赁配套用房的使用人在办理企业注册登记等需租赁证或产权证的手续时，尚未办理租赁证或产权证的，由镇街负责出具相关证明代替。

2.共有收入管理。安置小区的物业经营用房、共用部位和共用设施的共有收入应当按照相关法律法规规定进行管理，具体管理办法由区住建局另行制定。

3.完善基础配套。安置小区的物业服务用房和社区用房按照商品房楼盘的标准配置，审批移交流程参照现行商品房楼盘的流程执行。镇街要对本辖区内的安置小区进行排查摸底，未配置物业服务用房、社区用房的由原建设单位予以完善。

四、保障措施

（一）加强领导，形成合力。区农户拆迁安置房建设工作领导小组负责牵头已交付安置小区的历史遗留问题处理工作，指导、督促相关单位加快处理历史遗留问题。镇街要在安置小区交付前成立由镇街、建设单位、村（社区）负责人等为成员的小区管理工作小组，共同研究推进小区规范化管理。

（二）严格考核，定期督查。把安置小区物业管理的历史遗留问题处理工作纳入镇街和相关部门、单位的年度综合考评。镇街要把安置小区物业管理工作纳入村（社区）年度综合考评；区住建局指导属地镇街对安置小区进行定期督查，并纳入全区物业服务项目考核评定范围。

（三）典型引路，加强宣传。开展安置小区争先创优活动，及时总结推广安置小区物业管理的先进典型和成功经验。加强对镇街、村（社区）和安置小区物业管理机构等人员的业务培训，切实提高工作人员履职能力。广泛宣传安置小区管理的政策法规，倡导“谁受益、谁付费”的理念，养成付费购买物业服务的理念和习惯。

五、相关说明

本意见未尽事宜，按国家、省市区有关规定执行。本意见自2024年5月1日起实施。

萧政办发〔2024〕10号（杭州市萧山区人民政府办公室关于印发《杭州市萧山区安置小区物业管理实施意见（试行）》的通知）.pdf