一、起草背景

根据国家各级物业管理条例以及相关法律法规，住宅小区共有收入应当主要用于补充专项维修资金，以及小区日常维修、更新和改造的需要，但我区部分住宅小区小区共有收入的管理主体在资金的归集、使用和管理中仍然存在使用流程不规范、财务收支不透明、使用用途不当等问题，且已引起较差的社会负面效应并影响小区后续的可持续运行，为此有必要对共有收入管理进行规范。

二、制定依据

（一）《中华人民共和国民法典》；

（二）《杭州市物业管理条例》。

三、起草过程

《关于规范萧山区住宅小区共有收入管理工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）自2023年10月开始由区住建局住保房管中心物业服务科在上述政策法规的基础上，结合萧山区实际进行起草。

2023年11月起，先后多次通过现场调研、座谈、征集意见等形式，广泛听取了我区相关镇街、社区、物业服务企业以及业委会的意见建议。期间，与上级主管部门以及其他区县多次讨论交流。

2024年1月23日至31日在区政府信息公开网站上向社会公众征求意见，未收到反馈意见。

2024年2月2日提交法律顾问和局法制科进行了合法性审查，根据合法性审查意见已进行修改。

2024年 2月7日提交局党委集体讨论审议，经局党委会集体审议通过。

2024年2月18日经住建局主要负责人签发，正式印发公布。

四、主要内容

《关于规范萧山区住宅小区共有收入管理工作的指导意见（试行）》分为十一个章节，四个附件，主要包括共有收入的基本性质、管理平台、使用管理的各个环节等内容。从共有收入的基本性质开始，明确了共有收入的管理将依托管理银行和萧山区物业综合管理服务系统，对共有收入管理各方职责以及违法违规行为处理方式进行进一步明确，有利于进一步规范我区物业服务项目共有收入的归集、使用和管理，确保共有收入合法合规使用和管理。具体分为以下三方面，包括：

（一）明确核心概念，规范共有收入管理

共有收入的来源：利用物业管理区域内的业主共有部位、共用设施设备、物业经营用房等产生的收入扣除法定税费、人工、能耗等合理成本后获得的收入，属于业主共有。

共有收入的管理主体：共有收入管理主要分为前期物业服务企业管理及业委会管理两个阶段，业委会成立前，共有收入由物业服务企业代为管理的；业委会成立后，建议业委会自行管理共有收入。

共有收入的用途：应当用于补充专项维修资金，以及根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者用于业主大会和业委会运作经费、物业管理活动的代理记账及审计等物业管理方面的其他合法支出。

（二）加强数智运用，提升共有收入管理水平

数字化平台：通过杭州市萧山区物业综合管理服务系统的共有收入管理模块，实现业主端、企业端、银行端和政府端四端联动，共有收入的入账、支出、查询、公示等功能一体化集成。

账户管理：确立共有收入管理银行，完成数据对接，实现资金的自动转存，并可提供会计核算、代理记账、委托年审等基础财务服务。共有收入委托物业服务企业管理的，应当在管理银行开设专门账户并及时在共有收入管理系统更新银行账户信息，定期公开共有收入的详细收支情况。共有收入由业委会管理的，应当以业委会名义开设专门账户，建议实施代理记账制度，并使用管理系统进行共有收入的收支管理。

（三）完善三重保障，确保公共收益使用的透明与合规

规范使用管理：业委会成立前，共有收入应根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定进行使用。业委会成立后，共有收入应根据《物业服务合同》和《业主大会议事规则》、《管理规约》的约定进行使用。

强化规范公示：通过线上线下同步公示，确保业主能够及时了解共有收入的使用情况，并接受业主监督。。

实施审计制度：开展定期审计、专项审计和离任审计，确保共有收入的财务收支情况得到合规和透明的审计。

五、适用对象

《关于规范萧山区住宅小区共有收入管理工作的指导意见（试行）》适用于杭州市萧山区行政区域内的住宅小区共有收入的管理工作。

六、注意事项

文件出台日期是2024年2月18日,施行日期是2024年3月18日。

七、关键词解释

共有收入是指利用物业管理区域内的业主共有部位、共用设施设备、物业经营用房等产生的收入扣除法定税费、人工、能耗等合理成本后获得的收入，属于业主共有。

八、解读机关、解读人及其联系方式。

解读机关：杭州市萧山区住房和城乡建设局

解读人：戴克

联系方式：0571-82768819